Reformar un piso antiguo: qué revisar antes de firmar nada

Por qué un piso antiguo se presupuesta distinto

En obra nueva o en pisos recientes, el presupuesto es casi una lista de la compra: mides, eliges calidades y sale un número. En un edificio antiguo hay una capa previa que nadie puede ver desde el salón, y ahí está el riesgo real de desviación.

• Las instalaciones suelen estar al final de su vida útil, no a mitad: no se 'retocan', se rehacen enteras.
• Los suelos y techos acumulan capas de reformas anteriores que no aparecen hasta que se pica.
• Las patologías de humedad se han ido tapando en vez de resolverse, y vuelven si solo se pinta encima.
• La estructura puede ser de madera, de vigueta metálica o de hormigón antiguo, y no todo tabique es un simple separador.
• Los elementos comunes (bajantes, patios, fachada) implican a la comunidad y a plazos que no controlas.

Instalación eléctrica: las señales que obligan a rehacerla

Es la partida que más se subestima y la que más riesgo tiene. Si al abrir el cuadro ves cualquiera de estas señales, presupuesta directamente una instalación nueva completa en lugar de parches.

• Cuadro con fusibles de porcelana o plomos en lugar de automáticos y diferencial.
• Enchufes de dos clavijas sin toma de tierra, sobre todo en cocina y baño.
• Un solo circuito para toda la vivienda: saltan las protecciones al juntar horno, lavadora y microondas.
• Cables con funda textil, conductores de aluminio o empalmes hechos con cinta dentro de la pared.
• Cajas de registro tapadas por el alicatado o mecanismos que se calientan.
• Sin previsión para inducción, horno, lavavajillas o punto de carga: la cocina moderna consume otra cosa.

Fontanería: plomo, hierro y bajantes que no son tuyos

El agua es la segunda gran fuente de sobrecostes. Aquí conviene distinguir entre lo que está dentro de tu vivienda (y decides tú) y lo que es común (y decide la comunidad).

• Tuberías de plomo: material blando, gris mate, que se marca con la uña. Si aparece, la sustitución completa dentro de la vivienda es lo razonable.
• Hierro galvanizado: se detecta por agua turbia o marrón al abrir después de unos días y por pérdida progresiva de presión.
• Llaves de corte que no cierran del todo o que no existen por estancia: es lo primero que hay que dejar resuelto.
• Desagües antiguos con pendientes improvisadas: dan olores y atascos que se achacan luego al baño nuevo.
• Bajantes generales del edificio: son elemento común. Si están al límite, cambiar solo tu tramo resuelve poco y hay que hablarlo con la comunidad.
• Piezas antiguas en patinillos o cubiertas con sospecha de fibrocemento: no se tocan ni se rompen, se retiran por una empresa autorizada para ese tipo de trabajos.

Humedades y estructura: lo que hay que mirar con un técnico

Una humedad no se arregla pintando y un tabique no se tira por intuición. Estas dos revisiones son las que justifican pagar una visita técnica antes de firmar el presupuesto.

Suelos, techos y carpintería: las sorpresas de la demolición

Estas no son patologías graves, pero son las que más cambian el calendario y la cifra final porque aparecen todas el mismo día: cuando se levanta el pavimento.

• Capas superpuestas: no es raro encontrar dos o tres suelos uno encima de otro. Más escombro, más portes y más horas de retirada.
• Cotas descuadradas: al quitar capas, las puertas, los rodapiés y el paso a la terraza dejan de encajar y hay que recrecer o ajustar.
• Tabiques de ladrillo macizo o de yeso antiguo: demoler cuesta más y ensucia más que un tabique moderno.
• Techos con altura de sobra: buena noticia, porque permiten falso techo para pasar instalaciones sin rozar en todas partes.
• Puertas y armarios de medidas no estándar: casi siempre acaban siendo carpintería a medida, con su plazo de fabricación.
• Rozas antiguas mal cerradas que se abren al picar y obligan a repasar más superficie de la prevista.

Los sobrecostes que más se repiten y cuándo aparecen

Esta tabla no predice tu obra: te dice dónde mirar primero para que ninguno de estos hallazgos te pille sin haberlo hablado. El impacto es cualitativo y orientativo, porque depende del alcance de cada vivienda.

Cómo convertir las sorpresas en decisiones previstas

No se trata de eliminar los imprevistos, que en un piso antiguo van a existir, sino de que estén nombrados y valorados antes de que aparezcan. Con estos seis puntos, un hallazgo deja de ser una discusión y pasa a ser un trámite de una tarde.

• Haz la visita técnica con el industrial delante y abre lo que se pueda: cuadro eléctrico, registro del baño, un rodapié, una arqueta.
• Pide catas puntuales antes de firmar si hay sospecha de humedad o de suelo superpuesto: son baratas comparadas con el riesgo.
• Reserva una partida de imprevistos del 10 – 15 % orientativo y no la toques para mejorar acabados.
• Acuerda por escrito precios contradictorios para los hallazgos más probables (metro de tubería sustituida, punto de luz extra, m² de suelo adicional retirado).
• Exige acta de hallazgos con fotos y fecha: cada sorpresa se documenta, se valora y se firma antes de ejecutarla.
• Ordena la obra de dentro afuera: primero instalaciones y patologías, después acabados. Nunca al revés.

Preguntas frecuentes