Permisos y licencias de obra: cuándo se necesitan y cómo tramitarlos

En España existen tres figuras principales: comunicación previa (obras que no afectan a estructura ni distribución, tramitación exprés), licencia de obra menor (cambios de instalaciones, alicatados, baños y cocinas sin mover tabiques) y licencia de obra mayor (tira de tabiques, cambio de distribución, ampliaciones o intervención en fachada).

La denominación exacta varía por ayuntamiento, pero el criterio de fondo (afecta o no a estructura, volumen y uso) es el mismo en toda España.

Comunicación previa: pintura, cambio de suelos flotantes, sustitución de mobiliario de cocina sin tocar instalaciones, cambio de sanitarios sin mover desagües.

Obra menor: reforma de cocina o baño completa, cambio de alicatado, renovación de instalación eléctrica o fontanería, sustitución de ventanas por unas del mismo hueco.

Obra mayor: derribo de tabiques, cambio de distribución, apertura de huecos en muros de carga, modificación de fachada o cubierta, ampliaciones.

La suma típica ronda el 4 %-6 % del presupuesto de ejecución material, repartida entre ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, 2-4 %) y la tasa municipal de tramitación (0,5 %-2 %).

Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones del 50 %-90 % en reformas para mejora de accesibilidad, eficiencia energética o rehabilitación en cascos históricos. Consulta las ordenanzas fiscales antes de solicitar.

Comunicación previa: puedes empezar la obra al día siguiente, salvo requerimiento del ayuntamiento en un plazo de 15 días.

Obra menor: entre 2 y 6 semanas según ayuntamiento.

Obra mayor: entre 2 y 4 meses. Municipios grandes (Madrid, Barcelona) suelen superar los 3 meses.

1. Instancia de solicitud firmada. 2. Presupuesto detallado del contratista. 3. Fotografías del estado actual. 4. Memoria descriptiva. 5. Para obra mayor: proyecto visado por arquitecto o arquitecto técnico + dirección facultativa.

Si el edificio tiene más de 50 años o está en zona protegida, puede exigirse también el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) actualizado.