En un piso de alquiler casi ninguna discusión sobre obras es realmente sobre dinero: es sobre qué categoría tiene lo que se va a hacer. La ley separa las reparaciones necesarias para que la vivienda se pueda habitar —que corren por cuenta del propietario— de las mejoras y los cambios de gusto, que son otra cosa y siguen otras reglas. Con esa distinción clara, casi todos los casos se resuelven solos. Esta guía la explica con los supuestos que aparecen de verdad.
Quién paga cada cosa
La regla de fondo es sencilla: el propietario mantiene la vivienda habitable; el inquilino paga lo que estropea con el uso corriente.
| Qué pasa | Normalmente paga | Por qué |
|---|---|---|
| La caldera deja de funcionar | Propietario | Es conservación: sin agua caliente la vivienda no cumple su uso |
| Se atasca un desagüe por uso normal | Inquilino | Pequeña reparación del uso ordinario de la vivienda |
| Aparece una humedad por la fachada | Propietario | Afecta al elemento constructivo, no al uso |
| Se rompe una persiana por el uso | Inquilino | Desgaste ordinario menor |
| La instalación eléctrica se queda corta y salta | Propietario | Es habitabilidad, no una mejora estética |
| El inquilino quiere cambiar la cocina | Inquilino, con permiso escrito | Es una mejora, no una reparación |
Si eres inquilino y quieres cambiar algo
Y hay un caso especial que mucha gente no conoce: cuando las obras las necesita una persona con discapacidad o mayor de setenta años que vive en la casa, la ley da un tratamiento distinto y más favorable, con comunicación previa al propietario. Si es tu situación, infórmate antes de renunciar a nada.
- Pide el permiso POR ESCRITO. Un mensaje vale; de palabra, no. Sin consentimiento escrito, el propietario puede exigir que lo dejes como estaba al marcharte, a tu costa.
- Deja claro qué pasa al final del contrato: si lo que instalas se queda o te lo llevas, y quién repone lo que se retire.
- Si la obra la pagas tú y mejora la vivienda de forma permanente, negocia una compensación: rebaja de renta durante unos meses o una prórroga. Es la moneda de cambio habitual y se pacta por escrito.
- Ojo con lo que no se puede tocar sin acuerdo: distribución, tabiques, instalaciones generales y cualquier elemento común del edificio.
- Guarda facturas de todo. Es lo único que sostiene una reclamación después.
Si eres propietario y tienes que entrar a reparar
- Las reparaciones necesarias no se pueden aplazar indefinidamente: forman parte de lo que se cobra con la renta.
- Si la obra dura más de veinte días y el inquilino pierde el uso de parte de la vivienda, tiene derecho a que se le reduzca la renta en proporción a lo que no puede usar.
- Avisa por escrito y con antelación de cuándo entran los operarios. Es lo que separa una obra molesta de un conflicto.
- Si vas a aprovechar para mejorar —cambiar la cocina entera cuando solo fallaba el fregadero—, eso ya no es conservación: pacta con el inquilino qué parte le afecta y qué compensación tiene.
Qué cuestan las reparaciones típicas de un alquiler
Horquillas orientativas del calculador de esta web, de ámbito nacional. Sirven para saber si un presupuesto está en el mundo real.
| Trabajo | Calidad básica | Calidad media |
|---|---|---|
| Pintura interior | 8-12 €/m² | 12-18 €/m² |
| Baño completo | 600-900 €/m² | 900-1.500 €/m² |
| Cocina | 400-700 €/m² | 700-1.300 €/m² |
| Punto de electricidad | 40-70 € | 70-110 € |
| Punto de fontanería | 50-90 € | 90-140 € |
✅ Consejos prácticos
- • Haz un inventario con fotos al entrar y al salir. Resuelve el 90 % de las discusiones sobre desperfectos.
- • Cualquier acuerdo sobre obras, en un anexo al contrato firmado por los dos.
- • Si la obra la paga el inquilino, que la factura vaya a su nombre: es lo que prueba quién la pagó.
⚠️ Errores frecuentes
- • Empezar una obra en un piso alquilado con un «sí» de palabra.
- • Confundir una reparación necesaria con una mejora y pagar la que no tocaba.
- • No documentar el estado de la vivienda al principio del contrato.
- • Aceptar una obra larga sin hablar de la rebaja de renta que corresponde.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino hacer obras sin permiso?
No si modifican la configuración de la vivienda o afectan a su estabilidad. Para eso hace falta consentimiento escrito del propietario, y sin él puede exigirse reponer el estado original al terminar el contrato. Los cambios reversibles y sin obra —muebles, cortinas, pintura acordada— son otra cosa.
¿Quién paga la caldera si se rompe?
El propietario, salvo que se haya estropeado por un mal uso demostrable. Es conservación de la vivienda: sin agua caliente ni calefacción no cumple su función.
¿Me pueden subir la renta después de reformar?
Una mejora hecha por el propietario puede dar lugar a una elevación de renta en las condiciones y con los límites que fija la ley de arrendamientos, y no de forma automática ni en cualquier momento. Pídelo siempre por escrito y con el cálculo detallado.
¿Puedo pedir que me bajen el alquiler mientras hay obras?
Si la obra dura más de veinte días y no puedes usar parte de la vivienda, sí: la renta se reduce en proporción a la parte que no puedes utilizar. Reclámalo por escrito desde el primer día.
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