En una vivienda unifamiliar, la reforma es un asunto entre tú y la empresa. En un piso de un edificio antiguo hay un tercero permanente en la mesa: la comunidad de propietarios. Las bajantes son comunes, la fachada es común, el patio es común y los horarios los marca el edificio. A eso se suma que un inmueble de más de cuarenta años suele tener pendientes obras que nadie ha querido abordar. Esta guía te ordena lo que depende de ti, lo que depende de la comunidad y lo que conviene resolver antes de dar el primer martillazo.
Qué es tuyo y qué es de todos
La distinción decide quién paga, quién autoriza y a quién reclamas. Los estatutos de cada comunidad pueden matizarla, así que conviene leerlos.
| Elemento | Normalmente | Qué implica |
|---|---|---|
| Distribución interior, solados, alicatados | Privativo | Decides tú, con la licencia que corresponda |
| Bajantes y montantes generales | Común | Sustituirlas es acuerdo de comunidad, no obra tuya |
| Ventanas y fachada | Común en su aspecto exterior | Suele requerir respetar el modelo y color aprobados |
| Terrazas y patios de uso privativo | Común con uso privativo | Tú los usas, pero la reparación estructural suele ser comunitaria |
| Instalación eléctrica interior | Privativo | Depende de ti; la acometida general no |
Lo que hay que resolver antes de empezar
- Lee los estatutos y las tres últimas actas. Ahí están las obras aprobadas, las derramas previstas y las normas de obra del edificio.
- Comunica la obra por escrito al presidente o al administrador, aunque sea privativa. Evita la mitad de los conflictos y deja constancia de las fechas.
- Confirma los horarios permitidos para trabajos ruidosos y respétalos. La reincidencia puede acabar en denuncia y en parada de obra.
- Acuerda con la empresa cómo se protegen zonas comunes: portal, ascensor y escalera. Cualquier desperfecto lo vas a pagar tú.
- Pregunta si el ascensor puede usarse para material y escombro. Si no, el precio de la obra cambia.
- Tramita la licencia o comunicación previa que corresponda: la comunidad no sustituye al ayuntamiento.
Lo que suele estar pendiente en un edificio de más de cuarenta años
Conviene saberlo antes de comprar, porque son gastos que llegan a tu nombre aunque la decisión se tomara antes de que llegaras.
- Sustitución de bajantes: cara, molesta y de las que más se aplazan.
- Rehabilitación de fachada: suele aparecer tras una inspección técnica del edificio.
- Instalación o adaptación de ascensor, sobre todo en edificios donde llega a media altura o no existe.
- Adecuación de la instalación eléctrica común y del sistema contra incendios.
- Impermeabilización de cubierta y de patios.
Convivir con los vecinos durante la obra
- Avisa con antelación y por escrito, indicando fechas aproximadas de inicio y fin.
- Concentra los trabajos ruidosos en las primeras semanas y comunícalo.
- Mantén limpio el rellano cada día. Es lo que más molesta y lo más fácil de resolver.
- Si vas a cortar agua o luz generales, avisa con margen: un corte sorpresa genera más enemistad que un mes de ruido.
- Deja un teléfono de contacto para incidencias. Que los vecinos puedan llamarte a ti y no discutir con los operarios.
Cuánto cuesta y qué reservar
Horquillas orientativas del calculador de la web para toda España.
| Trabajo | Calidad básica | Calidad media | Calidad alta |
|---|---|---|---|
| Reforma integral | 500-700 €/m² | 700-1.100 €/m² | 1.100-1.800 €/m² |
| Cocina | 400-700 €/m² | 700-1.300 €/m² | 1.300-2.500 €/m² |
| Baño | 600-900 €/m² | 900-1.500 €/m² | 1.500-2.800 €/m² |
| Pintura interior | 8-12 €/m² | 12-18 €/m² | 18-30 €/m² |
Un piso de 90 m²
Una reforma integral en calidad media se movería de forma orientativa entre 63.000 € y 99.000 €. En edificio antiguo conviene reservar además un 10-15 % para lo que aparezca al picar.
Las derramas cuentan como coste real
Si compras con una derrama de fachada aprobada, ese importe forma parte del precio de la vivienda aunque no aparezca en el anuncio. Súmalo antes de decidir.
✅ Consejos prácticos
- • Haz fotos del portal, el ascensor y la escalera antes de empezar. Evita discusiones sobre desperfectos que ya existían.
- • Si el edificio no tiene ascensor, pregunta el sobrecoste de subir material y bajar escombro: es una partida real.
- • Aprovecha la obra para dejar registrables las llaves de corte. El día de una fuga vale su peso en oro.
- • Coordina con el vecino de abajo si vas a tocar el baño: es quien primero nota una filtración.
⚠️ Errores frecuentes
- • Empezar sin comunicar la obra a la comunidad.
- • Desviar una bajante común por decisión propia.
- • Comprar sin leer las actas y encontrarse una derrama al mes siguiente.
- • Reformar cocina y baños dejando una instalación eléctrica de otra época.
- • Incumplir los horarios de obra del edificio.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de la comunidad para reformar mi piso?
Para obras dentro de tu vivienda que no afecten a elementos comunes ni a la estructura, no necesitas autorización, aunque sí es recomendable comunicarlo por escrito. Si tocas elementos comunes —bajantes, fachada, estructura— sí hace falta acuerdo de la comunidad.
¿Quién paga si la obra de mi vecino me provoca una humedad?
Responde quien causa el daño, y por eso el seguro de responsabilidad civil de la empresa que ejecuta es clave. Documenta el daño con fotos y fecha y comunícalo por escrito cuanto antes, tanto al vecino como a la administración de la comunidad.
¿Qué horario tengo para hacer obras?
Lo fijan la ordenanza municipal y los estatutos de la comunidad, así que varía según dónde vivas. Confírmalo antes de empezar y trasládaselo por escrito a la empresa: la responsabilidad frente a los vecinos es tuya.
¿Puedo tirar un tabique para abrir el salón?
Si es un tabique sin función estructural, normalmente sí, con la comunicación o licencia que corresponda. Si es un muro de carga, hace falta proyecto, cálculo y refuerzo, y en muchos casos acuerdo de la comunidad. La diferencia la determina un técnico, no el aspecto de la pared.
¿Cuánto se tarda en reformar un piso entero?
Entre 8 y 16 semanas desde el inicio efectivo, según superficie y complejidad. En edificios sin ascensor o con acceso complicado, conviene añadir margen.
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